내 집이 없는 것도 서러운데 어렵게 모은 돈 전세로 들어갔다가 전세금 떼이는 경우가 허다합니다. 내 전세금 확실히 보장받고 본인의 자산을 지키기 위해 전세권 설정과 확정일자 받기의 차이점을 알고 있다면 조금 더 안전할 수 있습니다.
전세권 설정이란?
우선 전세권 설정부터 알고 가겠습니다.알기쉽게 설명해 보겠습니다.
전세권 설정이란? 집주인과 세입자 간의 계약을 할시 집주인에게 세입자는 전세금을 지불하고 몇 년 동안 여기서 거주하겠다는 계약을 하게 되는데 세입자 입장에서 전세금을 나중에 돌려받을 때 돈을 못 받을 불상사를 걱정하지 않을 수 없습니다.
이때 대출과 같은 은행권의 효력과 비슷한 설정을 등기부에 등록을 할수 있는 제도입니다. 등기부등본에는 집주인의 집에 상태가 상세히 기록되어 있습니다.
누구나 열람해 볼수 있기에 그 집의 상태를 알 수 있는 것이 등기부등본이라고 할 수 있겠습니다. 기본적으로 대출, 이전, 지금 명의까지 다 기록돼 있기에 전세권 설정을 하시면 세입자의 전세금을 얼마가 집에 잡혀있다는 것이 기록되는 것입니다.
그러므로 집주인은 전세권 설정을 꺼려하시는 분들도 있습니다.등기부등본이 많이 지저분? 해지기에(전세 세입자들의 나가고 다 시들어오고 하는 것이 전세권 설정 시마다 기록이 남음) 하지 않았으면 하는 분들도 많이 있습니다.
그렇기 때문에 반드시 집주인과 동의가 필요한 것이 전세권 설정이라고 할수있습니다.
또한 전세권 설정에는 필요한 서류가 많이 있습니다.(전세 계약서/인감증명성/등기권리증/주민등록 등본/토지대장)등 많은 서류가 필요하고 법무사를 통해 수수료도 만만치 않게 들어가게 됩니다.
그럼에도 불구하고 전세권 설정을 하는 이유는 무엇일까?
전세권 설정은 번거로운 서류와 법무사 수수료 또한 만만치 않게 들어가는데 전세권 설정을 하는 이유가 무엇일까요?
기본적인 예를 들자면 A라는 사람이 전세를 계약했는데 살다가 아니면 전세금을 다 지불하고 살려고 들어갈 준비 중에 집주인의 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 집 담보 대출을 많이 받아 못 값에 되어 은행에서 압류가 들어온다면?
세입자는 정말 난감한 일이 아닐 수 없습니다. 물론 계약 전 등기부등본을 확인하고 계약하겠지만 그 뒤에 일어나는 일에 대해서는 알 수가 없습니다. 수시로 등기부를 확인할 수도 없는 것이고...
이런 경우 잘못하면 세입자의 전세금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 허다합니다. 집의 현시세가 3억이라고 가정할 때 대출을 2억을 받아놓은 상태로 압류가 들어왔다고 가정하면 은행에서 제일 먼저 경매를 통해 집을 판매하고 2억을 가지고 갑니다.
보통 경매로 집을 판매하는 경우 현시세보다 저렴하게 경매가 거래되기 때문에 남는 금액은 얼마 없게 됩니다. 그럴 경우 세입자가 가지고 갈 수 있는 돈은 없거나 아주 적은 금액이 될 수밖에 없는 것입니다.
이런 불상사를 막기 위해 전세권 설정을 하시는 겁니다.
첫째 전세권 설정은 세입자가 돈을 지불한 당일 실거주가 아니어도 바로 설정 및 효력이 발생합니다.
만약 집의 현 시세가 3억 일 때 대출을 집주인이 1억 미만이고 그 뒤에 등기부가 깨끗하다면 전세권 설정으로 2순위가 세입자이기 때문에 집이 경매가 넘어가도 전세금을 100% 받을 확률이 아주 높게 되는 것입니다.
전세권 설정 이후 집주인이 추가 대출을 받기위해서는 실질적으로 힘들기 때문에(집의 가치와 비슷하게 등기부에 등록되 있기에 추가대출을 은행에서 꺼려함) 전세권 설정을 하신 후에 일은 걱정을 한시름 놓아도 되는 것입니다.
-전세권 설정금액 산출방식-
전세보증금의 0.2% 정도입니다.
법무사 비용은 법무사마다 조금씩 차이가 있습니다.
예) 전세보증금이 3억이라 가정하면
등록세=보증금 3억 ×0.2% / 교육세=등록세 × 20% / 증지=15,000원
300,000,000(보증금) ×0.002=600,000
600,000(등록세) ×0.2=120,000
합계=720,000원+법무사 비용
전입신고와 확정일자
전세권 설정이 금액적으로나 복잡한 서류가 필요하다면 같은 효력에 간단히 신고만으로 내 자산을 지킬 수 있는 것이 전입신고 후 확정일자입니다.
그러나 이 제도만 믿고 있기에는 약간에 함정이 있어 더 안전한 전세권 설정을 하시는 분들이 있는 것입니다.
확정일자는 비용이 들거나 번거로운 절차가 없는 대신 전세계약을 하고 실거주한 날부터 신고가 가능하며 확정일자 신고후 당일 밤 12시부터 효력이 발생하게 됩니다.
서로 믿는 아름다운 사회가 되면 좋겠지만 각박한 세상에 자칫 잘못하면 뒤통수를 맞고 본인의 소중한 자산을 전부 잃게 될 수도 있습니다.
예를 들자면 A이라는 사람이 전세계약을 하고 전세금을 다 치르고 그날 당일 이사를 하고 정신없는 와중에도 전입신고와 확정일자를 받기 위해 주민센터에 들러 신고를 했습니다.
그럼 확정일자 효력은 당일 밤 12시부터 발생하게 됩니다. 그런데 그전에 집주인이 딴마음을 먹거나 급전을 융통하기 위해 계약 당일 추가 집 담보 대출을 받게 된다면? 세입자는 그 후순위로 밀려나게 됩니다.
쉽게 말해 계약 당일 등기부등본에 없던 대출금액이 추가로 생기고 나서 세입자가 그다음 순으로 등록이 되는 일이 생기게 되는 것입니다.
서로 확실한 믿음이 있다면 괜찮겠지만 서로 모르는 사람끼리 큰 금액의 계약이 오가는 것이기에 전세권 설정을 할 수 있다면 돈 아까워하지 말고 전세권 설정을 하시는 것이 개인적으로는 좋다고 생각됩니다.
전입신고와 확정일자를 받고 반드시 확인할 사항
만약 서로 믿고 전세권 설정을 하지 않고 전입신고와 확정일자만 받게 된다면 반드시 그날 확정일자를 받으시고 정부 24시에 들어가 등기부등본을 확인하시고 변동사항이 없는지 확인하시기 바랍니다.
변동사항이 있다면 낭패이긴 하나 집주인과 빠른 대응으로 피해를 줄일 수 있습니다.
전세권 설정과 확정일자의 차이 간단 정리
| 전세권 설정 | 확정일자 | |
| 집주인동의 | 필요 | 불필요 |
| 전입신고 | 불필요 | 필요 |
| 효력 | 설정 당일 즉시효력 | 확정일자 신고후 다음날0시부터 효력 |
| 보증금 반환 | 소송없이 강제집행 가능함 | 임대보증금 반환청구소송 승소후 가능 |
| 최우선변제 | 최우선 변제안됨 | 최우선 변제가능 |
| 경매시배당 | 건물에 대해서만 배당가능 | 토지와 건물합한 금액의 배당가능 |
※계약을 할시 웬만하면 평일에 하시는것을 추천드립니다.주말에 계약시 주말의 시간동안 텀이있어 효력발생이 느려지기때문에 추천드리지 않습니다.
이상으로 전세권 설정과 확정일자의 차이점에 대해 알아 보았습니다.글을 쓰다보니 전세권설정이 무조건 좋다라는 쪽으로 글의 내용이 흘러간듯해 짧게 얘기하자면 서로의 장단점이 있을뿐 상황에 맞게 선택하시어 결정하시면 되겠습니다.
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